2024年1-3月份,我国房地产开发投资同比下降9.5%,住宅投资同比下降10.5%;新建商品房销售面积同比下降19.4%,销售额同比下降27.6%;住宅销售面积同比下降23.4%,销售额同比下降30.7%。在房地产市场持续承压的背景下,3月22日的国常会提出要进一步优化房地产政策,有效激发潜在需求,促进房地产市场平稳健康发展。近期,中国人民银行实施的超预期非对称降息,通过短端利率与长端利率的“非对称”调整以及MLF(中期借贷便利)与LPR(贷款市场报价利率)的“非对称”调整,既保持了金融市场的稳定,又促进了房地产市场和实体经济向稳定发展的方向改善。这种“非对称”降息政策,正是贯彻这一基调的具体体现。
首先是稳定房地产市场与促进经济增长。5年期以上LPR的超预期下降,直接降低了长期贷款的成本。此前金融机构人民币贷款个人住房贷款的加权平均利率已经呈现出下降的趋势,去年年末已经达到3.97%,而同期5年期LPR为4.2%。这说明已经有很大一部分个人住房按揭贷款利率低于LPR。如果要进一步发挥LPR对房地产市场的刺激作用,就必须引导LPR大幅下降低于当前的加权平均利率。这将大幅缓解个人按揭付息压力,从需求端促进楼市企稳回升。两会期间,稳定社会预期是重要议题。通过降低贷款利率,减轻居民负担,提高居民消费能力,有助于稳定社会预期,增强人民群众的获得感和幸福感。房地产行业的稳定还有助于带动上下游各类实体企业如钢铁、水泥、建材、家电等行业盈利的恢复。与此同时,长端利率的下降也有助于中长期贷款利率的下降,更好地服务制造业等实体行业。
其次是保持稳定的金融环境。在当前复杂多变的国际经济环境下,两会强调了加强金融风险防控的重要性。非对称降息使得央行保持了短端利率和MLF的稳定,一方面避免了对金融市场注入大量流动性,避免过度刺激带来的短期债务积累和金融市场过热风险。另一方面保持短端利率稳定也考虑到保持商业银行的息差水平,避免对银行的盈利能力造成大幅侵蚀。同时由于美国通胀水平仍持续强于预期,美联储降息节奏呈现不确定性,保持短期政策利率的稳定也有助于维护人民币汇率的稳定。
再次,反映政策灵活性与精准调控性。此次操作显示了央行在当前经济形势下的政策灵活性和精准调控能力。央行近期出台的一系列政策措施,都显示出了问题导向的政策应对方式。商业银行调降存款利率保护商业银行息差水平,为进一步降低贷款利率留下操作空间,而降准操作全面向经济注入流动性,是为了应对总需求和信贷需求不足,全面激发企业投资需求和居民消费意愿而进行的操作,而本次有针对性地调整不同期限的利率,是在春节期间居民消费呈现回升,社会融资规模1月呈现开门红的情况下积极应对楼市销售大幅下滑而制定。
基于当前的经济形势,未来的货币政策可能会继续体现出灵活性和适度宽松的态势。央行可能会根据国内外经济环境和金融市场的变化,进一步调整政策工具,确保经济增长和金融稳定。这可能包括进一步的利率调整、流动性管理措施以及通过结构性政策工具支持关键经济领域和弱势群体。然而,央行也会密切关注通胀压力、债务水平和金融风险,以确保政策的可持续性和有效性。(作者:何青,中国人民大学长江经济带研究院高级研究员;杨海龙,中国人民大学国家金融研究院助理研究员。)
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